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固定金利と変動金利を比較して選ぶ(土地から購入した場合)

住宅ローンについては、かなり悩んで決定しました。
どこで借りるかとどう借りるかを決定する必要があります。
どう借りるかについてはシミュレーションを用いて計算することが必須だと思っています。
その内容をレポートしたいと思います。
借入後に書いていますので、一部反省も込めてになります。
まずは住宅ローンを選ぶ上での基礎知識をまとめておきます。
住宅ローンは 二つの金利タイプと支払いパターンがあります。
金利タイプは固定金利と変動金利があります。両者では仕組み、リスクが大きく異なります。
また、私の場合は注文住宅のため、支払のタイミングが複数回になります。
この場合、つなぎローンが必要でこれが住宅ローン検討が複雑になる要因になりますので、後ほど解説したいと思います。
まずはじめに、二つの金利タイプの特徴を簡単にまとめます。
 
固定金利とは
住宅ローン金利が長期間固定される借り方です。金利が固定される年数によって2年固定、3年固定 、10年固定と呼びます。
金利の固定期間が終了した段階で、新たに固定金利を選択するか変動金利を選択するか選べます。
金利が長期間固定されるので安心感はありますが、その分設定金利が高いので、初期の支払金額は高くなります。
また、固定期間終了後の変動金利は最初から変動金利にした場合と比べると金利が高くなるのが一般的です。
 
変動金利とは
住宅ローン金利が年2回(一般的な場合)見直されます。
返済金額は5年間は固定されるのですが、 その間の金利 変動分との差額分は次将来的に払うことになります。
もし金利が急上昇ということになれば 支払金額が大幅に増える可能性があります。
一方でローン金利は 固定に比べれば 低いです。そのため、初期の支払い金額は少なくてすみます。
支払いのパターンは元金と元利の2タイプありますが、ここでは割愛します。
元金を選ぶことができない銀行が多いことと、低金利では総支払額に与える影響が小さいことから、今回はあまり考えませんでした。
次につなぎローンです。
 
つなぎローンとは
住宅ローンの実行、すなわち銀行から住宅メーカに住宅ローン分の金額が振り込まれるタイミングは引き渡し時になります。
なぜなら、銀行は建築が完了した家に対して抵当権を設定するからです。
しかしながら、注文住宅の場合には住宅メーカに対して上棟時と引き渡し時の2回に分けて支払いを行う必要があります。
そのため、上棟時から引き渡しまでの期間は通常であれば住宅ローンとは別の方法でお金を調達してくる必要があります。
別の方法と言うと、家族から借りる、サラ金という選択肢になるわけですが、住宅ローンの場合はその期間の支払いを肩代わりしてくれるつなぎローンというものが存在し、通常はそれを利用します。
もちろんつなぎローンは無料で利用できるわけではなく、利用期間分に対しては金利が発生しますので、上棟と引き渡しの間の期間はできるだけ短いことが好ましいです。
なお、土地からローン支払いとなる場合には、土地決済から引き渡しまでの長期間にわたってつなぎローンとなるため金利もばかにならない金額になってきます。
なかなか理解が難しいので、例をお示しします。
例)
支払いスケジュール)3月上棟   2,000万円
          5月引き渡し 1,500万円
3月から5月の2か月間は3月支払いの2,000万円をつなぎローンで調達する必要があります。
その際に必要な金額を計算してみます。(※金利は暫定です)
(つなぎローン金額)×(つなぎローン金利)×(期間)+手数料
= 2,000万円 × 2.5 %/年 × (2/12) 年 + 10,800円
= 18.4 万円
期間が短いので、これだけで済んでいますが土地からの決済の場合、期間が2倍~3倍にはなりますので結構負担は重くなってきます。
 
固定金利と変動金利の総支払額を比べてみる
固定金利と変動金利のどちらを選択するかの判断基準にするために、住宅金融支援機構のサイトで総支払額をシミュレーションで計算してみました。
私の場合、ローン金額はかなり高めで3,450万円を銀行からの借入としました。
また、年齢が30ちょうどであることから、支払期間はいったん35年として支払い前倒しをしてなんとか60歳までには完済する予定です。
土地はなんとか自己資金で購入しました。
つまりシミュレーションの前提条件は下記のとおりになります。
<前提条件>
ローン金額 :3,450万円(家の建築費のみ)
つなぎローン:必要(上棟時から引き渡しまでの2か月間)
 
固定金利フラット35S)の場合
まずは固定金利の場合です。
固定金利というと10年固定や3年固定もありますが、変動金利となった後の金利が最初から変動金利の場合と比較すると高いこと、10年くらいであれば、それほど金利上昇リスクも高くないと判断して選択肢から外しました。
私が借入実行したのは当時(2016年5月)の最低金利は1.080%でした。
フラット35Sの適用で10年間はさらに▲0.3%となります。
日銀のマイナス金利導入が直前にあったため、一段と低金利となっています。
大手のARUHIを例にして計算してみます。
手数料として借入金額×2.0%(税別)がかかってきます。
元利均等、団信つきとしてシミュレーションしてみると、約 4,350 万円でした。
さらにつなぎローンが追加でかかってきます。提携ローンで年率1.5%ほどでしたので、2か月換算でだいたい10万円くらいになります。
以上で全て合計すると4,360 万円くらいです。
 
変動金利の場合
変動金利の場合、実行時には金利0.55%、がん団信つき、事務手数料と保証料を合わせて約80万円でした。
提携ローンのため、つなぎ融資は不要でした。
シミュレーションするにあたっては、金利の設定が重要になってきます。
変動金利は平成8年(1996年)頃から2016年まで20年間もほぼ金利が変動していません。
今回はリスクを見て、5年間で0.5%金利が上昇するシナリオで計算してみました。
結果は約 4,480万円です。
固定金利より120万円も高くなってしまいました。。。
120万円でがん団信を買ったことになります。
シミュレーションの下のほうを見るとアドバイスが書いてあり、
「変動金利(当初0.550%)の6年目以降の平均金利が1.511%より高い場合は、フラット35Sのほうが総支払額が少なくなります。」
とのことでした。
借入当時はここまで固定金利が下がることは予測できませんでしたので、仕方がないことではあるのですが何だか少し心配になってくる結果です。
また後日、繰り上げ返済した場合もシミュレーションして今後のシナリオを練りたいと思います。
 

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